一度は聞いたことがある居抜き物件！そんな居抜き物件の基本を初心者にも分かりやすく解説

居抜き物件とは、もともとあったお店などが調理設備やテーブルなどのインテリアなどを残したままの状態で売りに出していたり、賃貸物件にしている物件のことです。処分する手間が省け、時間もお金も節約した状態の以前の出店者と初期費用を少しでも抑えて開業したい入居者がお互いwinwinの関係で利用できます。居抜き物件で初心者が注意する点は、家電製品などにリースの商品があるかの確認と傷み具合などの確認です。後々、維持費や修繕費がかからないようにチェックしましょう。

まずは居抜き物件の基礎知識を確認

街を移動すればテナント募集の看板があり、居抜き物件であることが記載されているケースも多くあります。居抜き物件とは、店舗や事務所などの建物や施設をそのまま利用できる状態で、賃貸や売買される不動産のことを指します。契約する前に改めて、メリットやデメリットの二つの基本を確認することが大切です。居抜き物件のメリットは、調理設備や家具の一部や全てが残されていることが多く、そのまま使える事です。例えば、高価な調理設備は初期費用がかかるため、必要な設備が揃うと短期間で開業や事業展開を始めることができます。デメリットは、内装がイメージするお店と合わなかったり、引き継ぐ設備が古くて使えないことです。事前に物件の見学をして、設備の充実や内装を確認しましょう。条件に合う居抜き物件は、起業家や新規事業を展開する企業にとって魅力的な選択肢となります。また、既存の商圏や顧客層を引き継ぐこともできるため、集客の面でも有利です。

居抜き物件に最適な業種を見てみよう

主に商業用の不動産で、前のテナントが取り付けた設備や調度などが残されたままになっている物件のことを居抜き物件といいます。売買の対象になっているケースもありますが、多くは賃貸物件として市場に出回ります。設備の使用料が別立てになっているものと賃料に含まれているものとの2種類がりますが、いずれにしろ次の入居者がそれらの設備等をそのまま利用することができます。 居抜き物件は、特に飲食業向きの物件が多く見られます。厨房設備や客用のテーブルセット、カウンターなどは新たに購入すると高額の費用が必要になりますが、あらかじめ設置されていれば購入費や工事費を節約できます。ラーメン店やレストラン、バー・スナックなどは居抜き物件の利用に最適だと言えます。 また、特殊な椅子や鏡台、洗髪台などが必要となる美容院・理容院なども、居抜き物件に適した業種です。やはり開店時の初期費用が節約できるばかりでなく、閉店時にもそのまま残していけば撤去や処分にかかる費用も不要となります。

居抜き物件と普通の店舗物件の違い

居抜き物件と普通の店舗物件の違いですが、居抜き物件とは、建物本体部分だけではなく、前のテナントが残していった設備とか家具などがあって、それを自分が自由に利用できるもののことを指します。普通の物件では、退去する際には自分が設置した設備や家具などは全て撤去し、当初からあるもの以外には何もない真っ白の状態にしなければなりません。しかし種々の事情により、まだ使える状態の設備等が残されたまま退去されるので、次にそのテナントを借りる人が自由に利用できるのが居抜き物件となるわけです。これは基本的には非常にありがたく、自分でそれらを準備したり設置したりする手間が省けますし、もちろんコスト面でもメリットがあります。一方で、本当に使えるものかどうかは十分にチェックしておいたほうが良いでしょう。もしかすると古くなっていて故障とか破損が頻発し、修理などの手間とか費用を考えればこちらで新しいものを用意したほうが良いケースもあります。

居抜き物件の契約に必要な書類とは？

ラーメン店からカフェ、さらには中華料理店などの飲食店は全国に非常に多くの数で存在をしています。その影響も当て、開店してまだ間もないのに閉店をしたという施設を目にする機会も多くあるわけです。その後は貸店舗となるのですが、これらの飲食関係だと基本は居抜き物件というスタイルで別のサービスを待つものとなっています。これから居抜き物件をもちいて開業をしようというかたも多いでしょうが、契約に必要な書類とはどんなものでしょうか。簡単に概要を述べると、計画書のほかに事業方向指針という2つの書類となります。居抜き物件であるため、前の業種と同じでないと貸し出し、または売却をしないとする方が大勢います。この問題を避けるために、どんな経営をするのかを書面でしっかりと証明をしないといけません。居抜き物件だと大きな工事は不要となるのが特徴なので、司法書士や弁護士を雇用して不備を防ぐようにするのが賢明な判断となります。

居抜き物件で起こりやすいトラブル

居抜き物件とは、前の店舗の内装や設備をそのまま引き継いで開業することです。初期費用や工期の節約などのメリットがある一方で、トラブルに巻き込まれるリスクもあります。 まず、エアコンや冷蔵庫、レジなどが動かないなど、前の店舗の設備が故障している場合があります。契約前に設備の状態を確認し、故障しているものは修理や交換を要求するか、値引き交渉をするとよいでしょう。 次に、その内装が自分のイメージに合わない場合があります。前の店舗の内装をそのまま使うことが多いと思いますが、色やデザイン、レイアウトなどが好みではない場合も。内装の変更や改装を検討するとよいでしょう。 最後に、消防法や建築基準法などの法令違反があるなど、前の店舗の届出や許可の引き継ぎが不十分な場合があります。届出や許可の内容や有効期限を確認し、必要であれば新たに届出や許可を取得しなければなりません。 以上が居抜き物件で起こりやすいトラブルとその対処法です。居抜き物件はメリットもありますが、デメリットもあることを忘れずに慎重に選ぶことが大切です。

居抜き物件への需要は上昇している

近年感染症の流行なども相まって、居抜き物件の需要が非常に高まっているといえます。そもそも居抜き物件とは、前の居住者が、施した内装や設備をそのまま継承する不動産形態です。主にオフィスや飲食店などが多く、特に飲食店は以前のキッチンを以前のまま使用できるためにそういった物件を狙って探している人もいるほどだといいます。リモートワークが増えてからさらに増加しているといい、オフィスなどでは人がいる時間が短くなったために、立派なオフィスを構える必要がなくなったためです。内装工事や設備の導入などを大幅にカットで設置できるのが魅力といえます。例えば飲食店の場合は、キッチンの設備をそろえるだけでかなりの出費があるのです。その点居抜き物件の場合はすぐに入居してそのまま開店しやすいのもメリットといえるでしょう。経費をできるだけ削減して、自分たちの利益を守るようにしていくためにも、物件を検討するなど工夫することが大事です。

居抜き物件ではオーナーとの交渉が重要

居抜き物件を借りる場合には、その物件の持ち主であるオーナーと詳細な条件を取り決めることになるでしょう。いざ交渉となった時に焦らないように、あらかじめ譲れない条件を決めておくことが大切になります。一般的には坪単価や敷金、入居時期、残された設備の利用や改装などについて交渉を行います。この中で最もやりとりが多くなるのは居抜き物件の坪単価です。オーナーは月々の家賃収入に直接関係し、借り手側としても経営コストを直撃する問題です。どの程度の金額であれば双方が納得できるのか、落とし所を見つけて話し合いを行います。また内装の変更や退去時の扱い、オープン予定の業種を受け入れてもらえるかなど話をしなければいけない項目は多々あります。なお、空室が続いているテナントでは敷金については譲歩してもらえる可能性があります。敷金の支払いが必要でかつ保証会社を利用してほしいなど、居抜き物件の持ち主によって提示される条件は違います。

居抜き物件は不動産会社にもメリットがある

居抜き物件は不動産会社にとってもメリットがあります。まず第一に既に内装や設備が整っているため、新たに建物を建てる必要がなく、即座に利用できる点が大きな魅力です。これにより物件の販売や賃貸を迅速に進めることができます。 また既存のビジネスが撤退した後の再利用を促進します。空き物件が長期間放置されることなく、再び収益を生み出すことが可能となります。居抜き物件を有効に活用することで空きテナントのリスクを軽減し、収益性を向上させることができます。 さらに入居者にとっても魅力的です。内装や設備が整っているため、新たに建設する場合に比べて導入コストが低く済みます。既に周辺環境が整備されているため、立地条件の良さも期待できます。入居者に対して魅力的な条件を提供し、積極的な契約を促進することができます。 以上のようにメリットが多いです。即時利用可能な物件、再利用促進による収益性向上、入居者への魅力的な条件提供など、様々な面でのメリットが存在します。不動産会社はこれらのメリットを活かし、居抜き物件の有効な販売や賃貸を行うことで、ビジネスの成果を上げることができます。

居抜き物件に関する法律を確認しよう

近年は人気の高い居抜き物件ですが、トラブルになることも少なくありません。その為に法律を知って、どのような対処をしていくのが良いのか理解しておくことで、話し合いができるのか弁護士などの専門家に任せるのか決まってきます。 まず居抜き物件は店舗をそのまま使えることから、同業者がそのまま使用するケースが多くあり、居酒屋から美容室まで幅広く利用価値が高まっています。違う業種が使うことがないことからも、もし自分が退去する場合には居抜きでお願いすることもできるので、不動産会社やオーナーとの個別に話し合っておくこともひとつの方法です。 しかしこの話し合いで口約束をしてしまうと後から法律に関するペナルティがあるので、しっかりと書面にしてかわしていないと問題があります。急に内装などをすべて原状回復といわれることもありますし、オーナーとの話だけではなく書面にすることで、トラブルを回避できるケースはあるために知っておくことです。